Автор: Едуард Голодницький, Президент International Advisers Association, CEO Firm24
Пентхаус з видом на Центральний парк Манхеттена, який коштує 250 мільйонів доларів, привернув увагу як найдорожча квартира, яка з’явилась на ринку США. Тепер забудовник знизив ціну кондомініуму до 195 мільйонів доларів, визнаючи, що ця вражаюча цифра не знайшла покупця.
Зниження ціни на 22% і зниження ціни на 15% до 149,5 мільйонів доларів на дуплекс у тій самій будівлі, Central Park Tower від Extell Development, нагадують про те, що продавати на одному з найбільш розріджених ринків житла в світі непросто. Переманити найбагатших покупців на надрозкішні кондомініуми може бути особливо складно на ринку, який охолонув від шаленої пандемії. «Існувала тенденція зростання ціни далі, далі, далі — припускаючи, що ці ціни просто зростають на 10%, 20% щороку, незважаючи на це, а це просто нереально», — сказав Леонард Стайнберг, керівник відділу продажу предметів розкоші в Compass Inc. «Багатий ринок нелегко переконати витрачати набагато більше, ніж щось варте».
Будівлі вздовж Billionaires’ Row (Ряду мільярдерів) — багатоповерхових веж, побудованих після фінансової кризи біля південного кінця Центрального парку — роками намагалися залучити покупців. Район отримав репутацію порожнього простору. Пентхауси можуть бути найважчими для продажу, оскільки необхідно залучити найбагатших людей, таких як Кен Гріффін, який встановив рекорд, купивши 238 мільйонів доларів на 220 Central Park South. Зараз Extell зосереджує свою увагу, сподіваючись залучити потрібних покупців для одиниць Central Park Tower.
Джонатан Міллер, президент оцінювача Miller Samuel Inc., відстежив закриття угод 13 продажів будинків на 50 мільйонів доларів США або більше в США цього року, що значно менше за рекордні 49 продажів у 2021 році. Цього року усього 3 угоди такого рівня відбулися на Манхеттені порівняно з 12 угодами у 2022 році. Міллер сказав, що цьогорічні показники – це повернення до рівня до пандемії, коли середня кількість продажів будинків вартістю понад 50 мільйонів доларів часто падала в підлітковому або 20-му віці. «Я б дивився на 23 рік як на нормалізацію, а не на викид останніх трьох років», — сказав Міллер. «Це стосується і цього ринку, і також житла для простих смертних».
Хоча ринок такої нерухомості є млявим, елітна нерухомість, яка трохи дешевша, насправді добре продається. Продажі в надвисоких будинках у районі Billionaires’ Row зростають, за останні роки, завдяки угодам на квартири вартістю нижче 50 мільйонів доларів. За даними Marketproof, щомісяця цього року в середньому укладалося 3,7 квартири. Це найбільше з 2019 року, коли запаси нових розробок були значно вищими.
Власники інших елітних квартир нещодавно знизили ціни. Приблизно 8000 квадратних футів (743 квадратних метри) на Macklowe Properties, 432 Park Ave., який колись продавався за 135 мільйонів доларів, а потім був знижений, зараз укладено контракт приблизно на 70 мільйонів доларів, повідомляє Wall Street Journal у серпні. Самий верхній пентхаус будівлі, виставлений на перепродаж два роки тому за 169 мільйонів доларів, нещодавно знизився до 130 мільйонів доларів. Контракт на квартиру в Extell’s One57 було укладено минулого місяця, невдовзі після того, як прейскурантну ціну було знижено до 34 мільйонів доларів з 45 мільйонів доларів у 2022 році.
Це не те, що ринок ультралюксу мертвий. Раніше цього року за 80 мільйонів доларів було продано одиницю в Vornado Realty Trust 220 Central Park South, де фасад парку та вручну відібраний пул покупців забудовника Стіва Рота підтримували високі ціни. За даними Marketproof, Central Park Tower продала близько 55% своїх квартир. Пентхаус, який зараз продається за 195 мільйонів доларів, охоплює приблизно 17 500 квадратних футів на трьох поверхах, починаючи зі 129-го поверху.
«Початкова ціна запиту була маркетинговим трюком», — сказав Стейнберг. Він дійсно бачить, що будинок і дуплекс під ним зрештою продаються за правильну ціну. За словами брокера Донни Олшан, найдорожча одиниця може потребувати ще одного значного зниження ціни, перш ніж вона знайде покупця. «Я впевнений, що вони були б раді взяти за це 150 мільйонів доларів», — сказав Олшан, чия компанія Olshan Realty готує щотижневий звіт про продажі розкоші в Нью-Йорку. Продаж на 150 мільйонів доларів відображатиме 40% знижку від початкової ціни. Міллер вважає, що будинки з «бажаними цінами» часто продаються з ще більшими знижками. Багато хто знайшов покупців, коли продавці були готові прийняти знижки приблизно від 60% до 70%. «У Billionaires’ Row ще багато одиниць для продажу», — говорить Міллер.